Valencia permite el cambio de uso a vivienda turística en planta baja

En pleno debate sobre las consecuencias de la turístificación de las ciudades y la necesidad de regular el mercado en auge de las viviendas turísticas, València da un paso al frente y realiza una modificación puntual en las Normas Urbanísticas del Plan General para permitir el cambio de uso a vivienda o apartamento turístico en planta baja, aunque existan usos comerciales o terciarios en la misma planta.

En concreto, la modificación permitirá la instalación de usos terciarios hoteleros, incluido el uso turístico en sus diferentes modalidades, en las plantas bajas de los edificios en coexistencia con otros usos que hasta la fecha era incompatibles, y por tanto, motivo de denegación de la solicitud por parte del Ayuntamiento. De esta manera, actividades como hostales, pensiones y apartamentos turísticos regentados por  empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, podrán instalarse en coexistencia con usos comerciales, terciarios, recreativos o de restauración en la misma planta.

Uno de los principales escollos para la regularización urbanística de los numerosos apartamentos turísticos que proliferan por la ciudad, reside en la prohibición manifiesta del Plan General para la simultaneidad de usos incompatibles con el uso dominante residencial y el vació legal existente ante el fenómeno de los usos turísticos en sus diferentes variantes. Además de las incompatibilidades existentes del planeamiento municipal con la interpretación que hace el Decreto 151/2009, de 2 de octubre, sobre cuáles son las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento turístico aprobado por la Conselleria de Turismo.

Hasta ahora el planeamiento municipal establecía que los usos hoteleros (dentro del cual se enmarcaría el alquiler turístico) se podían implantar en planta baja y, en todo caso, "por encima de las destinadas al resto de usos no residenciales y por debajo de las destinadas a usos residenciales", pero siempre ocupando toda una planta para evitar casos de simultaneidad de usos incompatibles. Sin embargo, establecía dudosas incompatibilidades entre los usos hoteleros con otros usos no residenciales (comercial, terciarios y recreativos) en la misma planta. Una circunstancia que obligaba, bien a cambiar el uso a toda la planta o el edificio, bien desestimar la solicitud.

Estas limitaciones sumadas al vacío legal del fenómeno del alquiler turístico, erróneamente asimilado al del alquiler de viviendas al uso promocionado a través de las diferentes plataformas digitales existentes, ha derivado en un bucle administrativo sin solución que acaba, casi de forma generalizada, con la negativa de la solicitud del informe de compatibilidad urbanística municipal. Y todo ello, ante la frustración de muchos interesados que veían como se desestimaban sus solicitudes a pesar de que estas viviendas turísticas cumplían con los requisitos que establece la Conselleria de Turismo para su inscripción en el censo de viviendas turísticas de la Comunidad Valenciana.

Sin embargo, atendiendo al concepto de vivienda recogido en el artículo 3 del Decreto 151/2009, de 2 de octubre, del Consell, por el que se aprueban las exigencias básicas de diseño y calidad en edificios de vivienda y alojamiento, entendido como "todo conjunto de espacios que permita el desarrollo autónomo de todas las funciones humanas indicadas en este decreto, existiendo conexión propia entre todos ellos, siendo de carácter privado y cumpliendo lo establecido en esta disposición y en su normativa de desarrollo"; queda claro que las denominadas viviendas o apartamentos turísticos no son viviendas de alquiler al uso, y que por tanto, deben regularse de manera distinta a la prevista para los arrendamientos urbanos u otras modalidades genuinamente turísticas.

Así, el artículo 2.4 del citado Decreto señala que "los alojamientos turísticos quedan excluidos de este decreto y se regirán por su normativa específica". Del mismo modo, el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, introducido por la ley 4/2013, de 4 de junio, sobre las medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, se excluye de su ámbito de aplicación "la cesión temporal de su uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial".

Queda claro que el uso de vivienda o apartamento turístico poco o nada tiene que ver con el alquiler de vivienda convencional, y que por tanto, requiere de una regulación específica que, en el caso de la Comunidad Valenciana, encontramos en el Decreto 92/2009, de 3 de julio, donde se aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows o similares, de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana.

Este reglamento regula las viviendas turísticas cuyo uso se ceda mediante precio, con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad, y con fines turísticos, vacacionales o de ocio. Un concepto más claro y definitorio que se acerca más al concepto que nos ocupa y que deja claro en su articulado, que ya no es necesario que la totalidad del edificio, bloque o complejo o más de la mitad del mismo se destine a vivienda turística, incluso una vivienda en concreto. 

Atendiendo a la vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunidad Valenciana (LOTUP) y la reciente aprobación de la modificación de la citada ley, en su artículo 27 y anexo IV establece tres tipos de usos dominantes del suelo (residencial, industrial y terciario), sin llegar a definir qué se entiende por uso residencial o terciario, debiendo estar a lo que se determina en el planeamiento o la normativa sectorial aplicable.

Es por todo ello que, entendiendo la incompatibilidad urbanística del uso turístico en sus diferentes modalidades con el alquiler de vivienda de larga temporada asimilable al uso dominante residencial y la necesidad de incluirlo dentro de los usos dominantes que establece la LOTUP, parece sensato la necesidad de incluir la regulación detallada de los alojamientos hoteleros y turísticos dentro de los usos del suelo de cada subzona (artículo 31.1.d LOTUP), pudiendo concretar, limitar, condicionar o prohibir las distintas modalidades turísticas en atención a las circunstancias de cada caso.

Llegados a este punto, el consistorio ha decidido zanjar el asunto introduciendo una modificación puntual en el Plan General de Ordenación Urbana para regularizar la situación del alquiler turístico y permitir su implantación en planta baja, bajo el paraguas de los  establecimientos hoteleros y turísticos, en sus diferentes modalidades, con independencia de que en dicha planta coexistan otros usos no residenciales. Eso sí, con el requisito indispensable de que disponga de accesos directos e independientes desde la vía pública y claramente diferenciados del resto del edificio. Y es que, mientras el resto de actividades terciarias no hoteleras (oficinas, despachos, clínicas) "no suponen una incidencia directa en cuanto a horarios respecto al descanso", la actividad hotelera así lo exige.

Este esperado documento llega en pleno debate sobre la problemática del fenómeno de la turistificación que ya sufren muchas ciudades como Madrid o Barcelona, y en menor medida, Valencia. A nadie se le escapa que el auge del alquiler turístico, aprovechando el impacto económico de la afluencia masiva de turistas a la ciudad, tiene consecuencias directas sobre el tejido urbano y la gentrificación de aquellos barrios más sensibles a este fenómeno como Ciutat Vella, Cabanyal o Russafa. Es por ello que con un marco normativo adecuado y eficaz que ayude a regular la calidad de los alojamientos turísticos de la ciudad, podremos evitar los numerosos casos de especulación y problemas vecinales que se denuncian a diario en ciudades sin regulación específica por las molestias que generan este tipo de alojamientos no regulados.

En cuanto a los trámites del cambio de uso, no difiere mucho del trámite habitual descrito en este post, con la diferencia de que para la justificación de la normativa aplicable en el proyecto técnico a presentar se deberá atender a las exigencias básicas que establece el Decreto 92/2009, los documentos básicos del Código Técnico correspondientes al DB-SI y DB-SUA, además de la normativa autónomica de accesibilidad del Decreto 65/2019, de 26 de abril, del Consell.

Créditos: imágenes vía pixabay.com

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